Τι ορίζεται ως εκτίμηση ακινήτου;
Ως εκτίμηση ακινήτου αναφέρεται η διαδικασία υπολογισμού της αγοραίας ή εμπορικής αξίας ενός ακινήτου το οποίο μπορεί να είναι διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, μονοκατοικία, κατάστημα κτλ., σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή και για ένα προκαθορισμένο σκοπό και διεκπεραιώνεται με την εφαρμογή μιας προκαθορισμένης μεθοδολογίας. Κατά την εκτίμηση υπάρχουν δύο πολύ σημαντικοί παράμετροι που επηρεάζουν την αγοραία αξία του ακινήτου, αυτοί είναι:
- Τα οικονομικά δεδομένα και η κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην περιοχή
- Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του προς εκτίμηση ακινήτου όπως είναι η επιφάνεια, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα διάφορα θέματα νομιμότητας που μπορεί να έχει, η τοποθεσία του, η κατάσταση του, η συντήρηση-φθορές που μπορεί να έχει, η ηλικία κτλ.
Περί μεθοδολογίας εκτιμήσεων
Στο περιβάλλον των εκτιμήσεων, ο όρος μεθοδολογία χρησιμοποιείται προκειμένου να περιγραφεί ο τρόπος διαχείρισης της εκτίμησης ενός ακινήτου από τον εκτιμητή. Η μεθοδολογία της εκτίμησης μπορεί να περιλαμβάνει για τον εκτιμητή:
- την επιλογή της προσέγγισης,
- την επιλογή της μεθόδου, και
- τη χρήση τεχνικών ώστε να ερμηνευθούν τα εκτιμητικά δεδομένα και να εξαχθούν συμπεράσματα.
Η εκτιμητική προσέγγιση αφορά τον τρόπο με τον οποίο ο εκτιμητής αποφασίζει πως θα προσδιορίσει την αξία του εκτιμώμενου ακινήτου. Η εκτιμητική μέθοδος αφορά τη συγκεκριμένη διαδικασία, η οποία βασίζεται σε κάποια ή κάποιες εκτιμητικές προσεγγίσεις, που εφαρμόζεται από τον εκτιμητή. Σημαντικό θεωρείται το γεγονός πως η μεθοδολογία αναμένεται να εξελίσσεται ως αποτέλεσμα πολλών επιδράσεων όπως αναβάθμιση των διαθέσιμων υπολογιστικών εργαλείων. Παρ’ ότι θα αναλυθεί η μέθοδος του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης, θεωρείται χρήσιμη η σύντομη περιγραφή όλων των γενικών εκτιμητικών προσεγγίσεων ώστε να κατανοηθεί καλύτερα και η ίδια η μέθοδος του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης.
Οι εκτιμητικές προσεγγίσεις
Για την πραγματοποίηση μιας εκτίμησης απαιτείται η χρήση μίας ή περισσότερων εκτιμητικών προσεγγίσεων. Η εκτιμητική μεθοδολογία έχει τη βάση της στην οικονομία της ελεύθερης αγοράς και γι’ αυτό απαιτείται η κατανόηση του μηχανισμού της προσφοράς και της ζήτησης. Οι βασικές προσεγγίσεις για την εκτίμηση γης και κτιρίων είναι οι παρακάτω:
- Αγοραία προσέγγιση: ή αλλιώς συγκριτική προσέγγιση, αφορά εκτιμήσεις όπου η αγοραία αξία προκύπτει από τη σύγκριση του εκτιμώμενου ακινήτου με πληροφορίες και άλλα ακίνητα προερχόμενα από συναλλαγές της αγοράς και πληρούν κριτήρια που αφορούν τη σχετική βάση αξίας.
- Εισοδηματική προσέγγιση: αφορά τις εκτιμητικές μεθόδους οι οποίες υπολογίζουν την κεφαλαιακή αξία μέσω της κεφαλαιοποίησης ή της προεξόφλησης του εκτιμώμενου μελλοντικού εισοδήματος που θα προέρχεται από το εκτιμώμενο ακίνητο, είτε αυτό είναι ενοίκιο είτε είναι εισόδημα το οποίο προκύπτει από την επιχείρηση και τις δραστηριότητες που στεγάζονται στο ακίνητο.
- Προσέγγιση κόστους: η προσέγγιση του κόστους, η οποία περιλαμβάνει μεταξύ άλλων και τη μέθοδο του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης, χρησιμοποιείται για να εξάγει μία ενδεικτική αξία ενός ακινήτου, στη βάση της ιδέας ότι ένας αγοραστής δεν είναι διατεθειμένος να πληρώσει για την απόκτηση ενός ακινήτου περισσότερα χρήματα από το κόστος της απόκτησης ενός ακινήτου ίσης χρησιμότητας. Σε αυτό το κόστος συμπεριλαμβάνεται το κόστος της κατάλληλης γης ώστε να είναι δυνατή η κατασκευή. Πολλές φορές, και ιδιαίτερα στην περίπτωση εφαρμογής της μεθόδου του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης, είναι αναγκαίου να λαμβάνεται υπ’ όψη κάποιον τυχόν απαξίωση του εκτιμώμενου ακινήτου, σε σχέση με το αντίστοιχο καινούριο, ώστε να εξαχθεί το Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης.