Εκτιμήσεις για σκοπούς Δανεισμού

Οι εκτιμήσεις για δανεισμό απευθύνονται είτε σε δανειοδοτικούς οργανισμούς που βασίζονται σε έγκυρες εκτιμήσεις κατά τη χορήγηση δανείων είτε σε δανειολήπτες, εν όψει της σύναψης ενός νέου δανείου. Οι δανειοδοτικοί οργανισμοί ζητούν εκτιμήσεις, εκτός από τους προφανείς λόγους εμπορικής σύνεσης κατά τη χορήγηση δανείων, αλλά και λόγω των κανόνων, οι οποίοι θεσπίστηκαν με τη Συμφωνία της Βασιλείας ΙΙΙ, που διέπουν τα χρηματοπιστωτικά τους σχήματα, όπως εφαρμόζονται στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στην ΕΕ σύμφωνα με την Οδηγία 2013/36 περί Κεφαλαιακών Απαιτήσεων και τον Κανονισμό (EU 575/2013) του Ευρωκοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 26ης Ιουνίου 2013 για τις προφανείς απαιτήσεις χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και τις εταιρίες επενδύσεων.

Σκοπός του εκτιμητή στις εκτιμήσεις για δανεισμό, εκτός από τον προσδιορισμό της αξίας, είναι να δώσει, αν αυτό απαιτείται, συμβουλές για το ακίνητο και τους κινδύνους που αφορούν το συγκεκριμένο τομέα. Συνήθως είναι αρμοδιότητα του δανειστή να εκτιμά τον κίνδυνο που συνδέεται με την οικονομική κατάσταση του δανειζόμενου ή με το πλαίσιο της συνολικής γεωγραφικής θέσης, της τομεακής επιρροής και του ίδιου του πελάτη. Ο εκτιμητής θα πρέπει να συμβουλεύει για όλα τα ρίσκα που συνδέονται με το υπό εκτίμηση ακίνητο.

Οι εκτιμήσεις για δανεισμό απαιτούν υψηλό βαθμό αξιοπιστίας, και για αυτό θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψιν τα διεθνώς αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα. Οι εκτιμήσεις για δανεισμό έχουν ευρύ πεδίο εφαρμογής και συνήθως απευθύνονται:

• Σε ιδρύματα και άλλους φορείς που δανείζουν χρήματα με βάση εκτιμήσεις ακινήτων και όπου ο σκοπός της εκτίμησης σχετίζεται με δάνεια, υποθήκες ή ομόλογα.

• Σε δανειολήπτες, πριν και ενόψει της σύναψης νέου δανείου, της παράτασης δανείου ή πρόσθετου δανείου. Επίσης, εφαρμόζεται σε ανάλογες περιπτώσεις όπου ένας δανειστής με εξασφάλιση εξετάζει αν θα προβεί σε ανάκτηση (της εξασφάλισης) ή θα διορίσει εκκαθαριστή σε περίπτωση χρεωκοπίας ή/και έχουν δοθεί εντολές για την διάθεση του ακινήτου.

Οι κατηγορίες γηπέδων και ακινήτων για τις οποίες πραγματοποιούνται συνήθως εκτιμήσεις για δανεισμό είναι:

• Επενδυτικά ακίνητα, που παράγουν εισόδημα και εκτιμώνται μεμονωμένα, χρησιμοποιώντας ως βάση την αγοραία αξία ή την αξία ενυπόθηκου δανεισμού, λαμβάνοντας υπόψη το μελλοντικό εισόδημα από το ακίνητο και την απόδοση. Σε περίπτωση χαρτοφυλακίου, μπορεί να γίνει εκτίμηση και να εκπονηθεί αντίστοιχη έκθεση ως αποτίμηση της τρέχουσας αξίας του σχετικού ακινήτου σαν να επρόκειτο να πωληθεί ως μέρος ενός επενδυτικού χαρτοφυλακίου, έτσι ώστε να αντικατοπτρίζεται η απομείωση ή προσαύξηση της αγοράς που εφαρμόζεται.

• Ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα, όπου πρέπει να εκτιμώνται με βάση την Αγοραία Αξία ή την Αξία Ενυπόθηκου Δανεισμού, σαν να ήταν κενά και διαθέσιμα προς μίσθωση ή προς πώληση, ανεξαρτήτως του πιθανού κόστους της διαδικασίας προώθησης ή μίσθωσης του ακινήτου. Ωστόσο, οι παραπάνω παραδοχές γενικώς δεν τυγχάνουν εφαρμογής σε μονοκατοικίες που θεωρούνται διαθέσιμες για κατοχή κατά την περίοδο μεταβίβασης.

• Ακίνητα ανάπτυξης, όπου συνήθως απαιτούνται συμβουλές αναφορικά με τα γήπεδα ανάπτυξης ή τα γήπεδα και τα κτήρια σε στάδιο ανάπτυξης, και η εκτίμηση εξαρτάται από το αν ο δανειστής θα προκαταβάλει κεφάλαια μόνο αφού έχει εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια και από το αν ο δανειστής σκοπεύει να χρηματοδοτήσει την αγορά του γηπέδου ή/και την επακόλουθη ανάπτυξη. Στην τελευταία περίπτωση, απαιτείται η τρέχουσα αξία της προτεινόμενης ανάπτυξης ως ολοκληρωμένης.

• Ακίνητα που συνήθως εκτιμώνται με βάση την εμπορική τους δυναμική, όπου περιλαμβάνονται ξενοδοχεία, μπαρ, ιδιωτικά θεραπευτήρια και κέντρα υγείας καθώς και τα περισσότερα είδη εγκαταστάσεων αναψυχής. Συνήθως εκτιμώνται με βάση την προσεκτική αποτίμηση του διατηρήσιμου επιπέδου καθαρού εισοδήματος που προκύπτει από τα λογιστικά στοιχεία ή από προβλέψεις. Εξαιρείται κάθε ειδική φήμη που οφείλεται σε έναν επιχειρηματία με εξαιρετικά, άνω του μέσου όρου, διοικητικά προσόντα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο δανειστής πρέπει να ενημερωθεί για τη σημαντική διαφορά αξίας που θα προκύψει μεταξύ μιας λειτουργούσας επιχείρησης και μιας που, για παράδειγμα, της έχουν αφαιρεθεί ή κινδυνεύουν να της αφαιρεθούν οι άδειες / πιστοποιητικά, οι συμφωνίες ή άδειες franchise ή όταν άλλα περιστατικά μπορεί να μειώσουν τη μελλοντική οικονομική απόδοσή της.

• Πάγια στοιχεία με μειούμενη αξία (Wasting Assets) – Πάγια στοιχεία – ορυχεία, όπου η εκτίμηση, όταν η χρήση αυτών των πάγιων στοιχείων επιτρέπεται για την εξασφάλιση δανείων, θα πρέπει να αντανακλά τις πολύ ειδικές πτυχές αυτών των στοιχείων. Όταν προτείνεται ένα δάνειο, πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη διάρκεια και τα χρηματοοικονομικά χαρακτηριστικά του δανείου, συμπεριλαμβανομένων των τόκων και των ημερομηνιών αποπληρωμής του κεφαλαίου, αφού σχετίζονται με τη διάρκεια ζωής του παγίου στοιχείου με μειούμενη αξία, καθώς και το προβλεπόμενο χρονοδιάγραμμα για την εξόρυξή του ή την παραγωγική του χρήση. Καθώς μια τέτοια ανάλυση απαιτεί αρκετές παραδοχές με την ανάγκη να ληφθούν υπόψη εξελίξεις που είναι δύσκολο να προβλεφθούν, τα πάγια στοιχεία για εκμετάλλευση μεταλλευμάτων καθώς και άλλα πάγια στοιχεία με μειούμενη αξία δεν αποτελούν κατηγορία παγίων στοιχείων που προτιμούν οι δανειστές.