Πως επιλέγω την κατάλληλη μέθοδο εκτίμησης για να πραγματοποιήσω μία εκτίμηση ακινήτου;
Για την εκτίμηση ενός ακινήτου ο εκτιμητής έχει στη διάθεση του 5 βασικές μεθοδολογίες οι οποίες στη συνέχεια επιλέγονται ανάλογα με τις συνθήκες, το σκοπό και τις ανάγκες της εκτίμησης. Οι πέντε βασικές κατηγορίες μεθοδολογιών είναι λοιπόν:
- Η συγκριτική μέθοδος (comparable method), πρόκειται για την παλαιότερη και πιο διαδεδομένη μέθοδο εκτίμησης ακινήτων λόγω της άμεσης σύνδεσής της με την αγορά ακινήτων. Η μέθοδος όμως αυτή βρίσκει τη βέλτιστη εφαρμογή της κυρίως σε ακίνητα τα οποία αφορούν κατοικίες. Η μέθοδος αυτή ουσιαστικά συγκρίνει το εκτιμώμενο ακίνητο με άλλα παρόμοια ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά ή έχουν ήδη πωληθεί(τα οποία ονομάζονται συγκριτικά) και στις συνέχεια γίνονται προσαρμογές για την αναγωγή των χαρακτηριστικών των συγκριτικών στα χαρακτηριστικά του εκτιμώμενου ώστε να υπολογιστεί η τελική του αξία.
- Η υπολειμματική μέθοδος (residual method), η συγκεκριμένη μέθοδος εκτίμησης χρησιμοποιείται κυρίως για την εκτίμηση της αξίας οικοπέδων τα οποία προσφέρονται για επενδυτικά σχέδια και για ανακατασκευές κτιρίων. Σε αυτή τη μέθοδο αναλύεται και υπολογίζεται κάθε στάδιο της μελλοντικής επένδυσης σε ότι αφορά την αγορά του οικοπέδου, την υλοποίηση του σεναρίου της επένδυσης, τα έξοδα που θα προκύψουν από την κατασκευή και τα έσοδα που θα επιφέρει η επένδυση.
- Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου χρησιμοποιείται κυρίως για εμπορικά ακίνητα τα οποία αποφέρουν έσοδα, η μέθοδος χωρίζεται στην μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης (Direct Capitalization method) και στην μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών (Discount Cash Flow – DCF)
- Στην μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης η παρούσα αξία του εκτιμώμενου ακινήτου προκύπτει από το εισόδημα που θα αποφέρει ένα ακίνητο σε συνδυασμό με το συντελεστή κεφαλαιοποίησης που θα εφαρμοστεί. Η μέθοδος στηρίζεται στο συνδυασμό και τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας τους ακινήτου και των προσόδων που αυτό θα αποφέρει. Η μέθοδος αυτή σε αντίθεση με την μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών (DCF) εφαρμόζεται καλύτερα σε μικρότερου μεγέθους εμπορικά ακίνητα.
- Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών (DCF) χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της καθαρής παρούσας αξίας που θα αποφέρει μια επένδυση λαμβάνοντας υπόψιν τα έσοδα και τα έξοδα που θα αποφέρει η επένδυση κάθε χρόνο προσαρμοσμένα στην παρούσα αξία του χρήματος. Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών (DCF) στηρίζεται στο συνδυασμό και τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας τους ακινήτου και των καθαρών προσόδων που αυτό θα αποφέρει. Όπως προαναφέρθηκε αυτή η μέθοδος βρίσκει αποτελεσματική εφαρμογή κυρίως σε μεγάλα εμπορικά ακίνητα όπως είναι ένα ξενοδοχείο, ένα εμπορικό κέντρο κτλ.
- Η μέθοδος του υπολειμματικού/αποσβεσμένου κόστους ή κόστους αντικατάστασης(DRC). Σε αυτή τη μέθοδο η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου γίνεται μέσω του υπολογισμού του κόστους της γης με τα διαθέσιμα συγκριτικά στοιχεία και στη συνέχεια την πρόσθεση του κόστους αντικατάστασης του κτιρίου το οποίο είναι κτισμένο επί της γης. Η μέθοδος αυτή χρησιμοποιείται κυρίως σε μεγάλα εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα που βρίσκονται απομονωμένα και δεν μπορούν να βρεθούν συγκριτικά, η διαφορά της με τη μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών (DCF) έγκειται στο γεγονός ότι αυτή η μέθοδος εκτιμάει την αξία του ακινήτου μέσω της αξίας της γης στο οποίο θα χτιστεί ή έχει ήδη κατασκευασθεί και το κόστος κατασκευής του, ενώ η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών (DCF) διεκπεραιώνει την εκτίμηση μέσω των κερδών που θα αποφέρει το ακίνητο.