Τα Εκτιμητικά Πρότυπα
Βάση για την σύνταξη έκθεσης εκτίμησης από έναν εκτιμητή αποτελεί η τήρηση των αρχών και μεθοδολογιών που καθορίζονται από τα εκτιμητικά πρότυπα. Η διεθνοποίηση της αγοράς των ακινήτων, οδήγησε στη δημιουργία μιας τυποποίησης μεθοδολογίας και ενός κοινού πλαισίου αναφοράς στην εκτιμητική διαδικασία με κοινές οδηγίες και κανόνες. Τα εκτιμητικά πρότυπα διακρίνονται σε:
- Διεθνή - International Valuation Standards – IVS.
- Ευρωπαικά - European Valuation Standards – EVS.
- Αμερικανικά - American Society of Appraisers (ASA)
Τα βασικά πρότυπα και οι εφαρμογές που εκδόθηκαν από την TEGOVA
- ΕΕΠ 1: Αγοραία Αξία
- ΕΕΠ 2: Βάσεις Εκτίμησης άλλες από αγοραία αξία
- ΕΕΠ 3: Ο Πιστοποιημένος Εκτιμητής
- ΕΕΠ 4: Η διαδικασία της Εκτίμησης
- ΕΕΠ 5: Σύνταξη Εκτιμητικών Εκθέσεων
Εφαρμογές εκτιμητικών προτύπων
Εκτιμήσεις για σκοπούς χρηματοοικονομικής αναφοράς - Εκτιμήσεις για δανειακούς σκοπούς - Εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας για σκοπούς Τιτλοποίησης - Αποτίμηση Ασφαλιστέας Αξίας - Αποτίμηση της Επενδυτικής Αξίας - Διασυνοριακή εκτίμηση - Εκτίμηση ακινήτων δυνάμει της Οδηγίας για τους Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων - Εκτίμηση ακινήτων και ενεργειακή απόδοση - Προδιαγραφές του ΕΟΕΔ (EMF) και της TEGoVA για δάνεια εμπορικών ακινήτων - Εκτιμήσεις: Συμμόρφωση με τα ΕΕΠ.
Οι αρμόδιοι οργανισμοί ενημερώνουν τα εκτιμητικά πρότυπα με βάση την ισχύουσα νομοθεσία και απαιτούν την υπογραφη από πιστοποιημένο επαγγελματία οποίος προυποθέτει να είναι έμπειρος, να έχει τις κατάλληλες γνώσεις και ηθική. Αυτός είναι που θα επιλέξει την κατάλληλη μέθοδο για τη σύνταξη της εκτίμησης, ενισχύοντας με αυτόν τον τρόπο τις καλές πρακτικές και την ακρίβεια στη εκπόνηση εκτιμήσεων και αξιολογήσεων.
Μέθοδοι εκτιμητικής διαδικασίας
Για να θεωρηθεί μια εκτίμηση αξιόπιστη και αποτελεσματική θα πρέπει ο εκτιμητής να ακολουθήσει τα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα αλλά και να επιλέξει την κατάλληλη μέθοδο. H επιλογή της κατάλληλης μεθόδου εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, τους οποίους ο εκτιμητής πρέπει να λάβει υπόψην του πριν κάνει την επιλογή του, αυτές είναι
- Η φύση του ακινήτου
- Ο λόγος που συντάσσει την εκτίμηση
- Τα διαθέσιμα στοιχεία – δεδομένα
- Τις παραδοχές που πρέπει να κάνει
Οι βασικότερες μέθοδοι εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου είναι οι παρακάτω
- Η συγκριτική μέθοδος ή Στοιχείων Κτηματαγοράς (Comparison approach),
- Η υπολειμματική μέθοδος ή μέθοδος αξιοποίησης (Residual method),
- Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου ή επενδυτική μέθοδος (Investment method),
- Η μέθοδος του υπολειμματικού κόστους ή αντικατάστασης (Depreciated Replacement Cost),
- Η μέθοδος των κερδών (Profits method).
- Η μέθοδος προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας.